Loi Carrez Dans un souci de protection des acquéreurs, le législateur impose au vendeur d'un lot de copropriété de fournir la superficie de la partie privative du lot vendu avec une grande précision, sous peine de se voir assigner en réduction du prix devant les tribunaux (loi du 6.7.65 : art.46). Dans de récentes décisions, les magistrats de la Cour de cassation ont apporté quelques précisions quant aux lots à prendre en compte pour le calcul de la superficie habitable, aux conditions à réunir pour les acquéreurs désireux de se voir accorder une réduction du prix de vente, ainsi qu'au montant précis de cette réduction de prix en cas de vente en bloc de plusieurs lots de copropriété. Cave aménagée (Cass. Civ. III : 5.12.07) La loi Carrez indique que la superficie à prendre en compte pour le mesurage du lot de copropriété vendu est celle des planchers, des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont notamment exclus les caves, garages, et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots d'une hauteur inférieure à 1,80 m ou inférieurs à 8 m². En l'espèce, la question s'est posée au sujet d'une cave aménagée en pièce au sous-sol, suite à des travaux de transformation autorisés. Les acquéreurs ont assigné le vendeur en réduction du prix de vente estimant que la surface de cette " cave " n'aurait pas dû être prise en compte pour le calcul de la superficie si l'on s'en réfère au règlement de copropriété. Tant les magistrats du fond que ceux de la Cour de cassation rejettent cette argumentation estimant que le mesurage des lieux doit se rapporter exclusivement à la destination physique des lieux, et ce même si le règlement de copropriété comporte une mention différente. En d'autres termes, le règlement de copropriété ne peut servir de base au calcul de la superficie des lots. Erreur de mesurage (Cass. Civ III : 5.12.07) La Cour de cassation vient confirmer une décision très remarquée rendue en 2006 au sujet de l'action en réduction du prix de vente engagée par les acquéreurs d'un lot de copropriété dont la surface prévue à l'acte de vente était erronée. En l'espèce, les acquéreurs réclamaient une diminution du prix de vente auprès des vendeurs en raison d'une erreur quant à la superficie réelle du lot. Les magistrats du fond avaient alors rejeté la demande des acquéreurs au motif qu'ils étaient mal fondés à reprocher au vendeur une erreur de superficie dont ils avaient connaissance. En effet, les acquéreurs étaient présents dans les lieux depuis 15 mois, et avaient pris le soin d'informer le notaire de cette erreur. La Cour de cassation a cassé l'arrêt rappelant très fermement que la restitution du prix de vente ne doit pas s'analyser comme un préjudice indemnisable, mais constitue une sanction de l'erreur de mesurage réalisé à l'occasion de la vente du lot de copropriété (cf. Cass. Civ III : 22.11.06). Les magistrats en concluent que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice. En d'autres termes, les acquéreurs n'ont ni à apporter la preuve de leur bonne foi, ni à apporter la preuve d'un préjudice, la simple erreur de mesurage ouvrant droit à une diminution du prix de vente à leur profit. Vente en bloc de plusieurs lots (Cass. Civ III : 16.1.08) Par cette décision, la Cour de cassation apporte une précision importante en matière de vente " en bloc " de plusieurs lots de copropriété, quant au mode de calcul de la réduction du prix de vente accordée à l'acquéreur lésé. Elle se situe dans la continuité de deux arrêts très remarqués rendus en 2007 : le premier a intégré dans le champ d'application de la loi Carrez les ventes d'un ensemble de lots de copropriété, et le second a instauré la notion d'unité d'habitation à prendre en compte pour le calcul de la superficie (cf. Cass. Civ III : 28.3.7 et 7.11.07). En l'espèce, les acquéreurs assignent le vendeur en diminution du prix de vente, estimant que le lot correspondant au jardin et à la piscine n'aurait pas dû être pris en compte. Les acquéreurs ont pu obtenir gain de cause sur ce point. Néanmoins, les magistrats du fond, pour apprécier le montant de la réduction du prix de vente, ont appliqué le quantum à restituer au regard du prix au m² par une règle proportionnelle. Si 270 m² valent 335 387,84 €, les magistrats considèrent que l'acquéreur aurait dû débourser pour une surface de 183,7 m² un prix total de 228 187,95 € (183,7 x 335 387,84 / 270). En rejetant cette méthode de calcul, la Cour de cassation nous éclaire quant à la notion de " réduction correspondant à la moindre mesure ". La réduction doit correspondre au prix fixé globalement diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. En d'autres termes, les juges considèrent que la détermination de la réduction à appliquer doit s'appuyer sur la valeur réelle du lot exclu (jardin et piscine) et non sur sa valeur mathématique telle qu'il en résulte par une simple règle de trois. Notons toutefois que la Haute Cour n'apporte aucune précision quant à la méthode de calcul permettant de déterminer la valeur précise des lots qui n'ont pas été pris en compte pour le calcul de la surface habitable. Il est donc permis de penser qu'une mesure d'expertise sera nécessaire pour évaluer au plus juste la valeur réelle de ces lots. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle les magistrats de la Haute Cour ont pris soin de renvoyer l'examen de cette affaire devant la Cour d'appel. Droit de jouissance exclusive d'une partie commune (Cass. Civ III : 16.1.08) Un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune n'est pas un droit de propriété. Il ne rentre donc pas dans le champ d'application de la loi Carrez.

Date : 2008-01-16